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兰州,还会大面积搞拆迁吗?

时间:03-03 来源:最新资讯 访问次数:115

兰州,还会大面积搞拆迁吗?

自1980年,房子第一次被定义为商品至今,整个房地产行业已浩浩荡荡发展了40余年。它在悄然改变城市面貌过程中,同时也留下了一批充满岁月痕迹斑驳的老旧房屋。据统计显示:截至2022年底,中国城镇既有房屋中,有约20%已建成超过30年,而到2040年前后,这个数值预计将会达到80%。先来看一组数据:仅1979年到1989年的11年间,兰州市新建住宅建筑面积就达到了1127.52万㎡,占解放40年来住宅建筑面积总和的68.7%。这是兰州市历史上住宅建设投资和建成面积最多的一个时期。此后,兰州商品房开发建设就迈入了高速发展的阶段,房价疯涨的同时,头部房企也源源不断的涌入兰州,规模化且机械化的建造房屋……处在城市化进程逐步加快发展的环境下,兰州房屋的建造速度也在加快,这就致使很多住宅的建造标准,其实并不高。再加上,这部分房屋建成年代集中,过往的规划也跟不上当下城市发展的速度,很大一批房子,便逐步进入了“老龄化”。本质上来说,住宅房屋的出让产权是70年,但由于过于追求速度与规模,它的有效寿命只有30年,甚至仅有20几年。于是,兰州老城区老破小日益老化的问题,就扎堆出现了。眼下,兰州很大一部分房龄几十年的老房子,不仅房子外立面破旧,内部公用设施简陋破旧,小区环境也相对较差,日常生活中,还面临着水管、下水、暖气老化,以及没有电梯、社区、物业等一系列问题。虽说缺点不少,可这部分主城区老旧的房子,大多都占据着姣好的地段、土地价值高,且具备着丰富的资源,有的,还占据着学区的优势。要是放在几年前,这部分房子无论怎么卖,价格都是处在高位的,且十分稳固。可如今,整体经济环境低迷,房地产市场下行,再加上兰州主城均衡发展的模式,教育资源配置发生变化等因素,这部分老旧小区的价值,已逐渐被摊薄,甚至开始缩水。于是:住着不舒服,卖又不好卖的现状,就让这批房子的业主,彻底陷入了两难。那接下来,这部分房子,该怎么处理呢?要是用一句话总结,那就是:“该改改,该拆拆!”也就是说,对于对于房龄较新、主体尚完好的小区,则以旧城改造为主,而对于老化严重但地理位置优越的的小区,兰州会引入开发商进行拆迁建设。而这背后的核心逻辑,本质上就是通过城市更新,将大家的信心建立起来,让房地产行业回归健康平稳的发展状态,最终让经济,彻底循环起来……前阵子,中央在部署2024年经济工作会议中时,就明确指出,要一视同仁地满足不同所有制房企的合理融资需求,同时加快推进城中村改造等“三大工程”(保障性住房、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造),其中重点是拆迁工作。毫无疑问,这就是2024年楼市的重点发力方向,且它执行速度,一点都不拖泥带水,还会比大家想象的更快。再来看一组数据:2024年三大政策性银行在去年12月和今年1月份新增PSL共5000亿,是近期的投放高峰。而2023年全年,甘肃省新增债券的累计发行规模也达到了886.8亿元。而2024年一开年,政府调控政策力度一次比一次大,开年就降息25个点,兰州的首套房贷款利率也降至3.65%,与此同时,兰州还筛选出了79个符合融资支持条件的项目(其中兰州新区项目29个)作为兰州市第一批融资支持名单,并已推送到在兰各银行业金融机构。也就是说,准备工作已经就绪了,接下来,该全力推进了。眼下,包括城市更新工程,棚户区改造工程,老旧小区改造工程,兰州都已经有了铺排和计划,且正在加速推进……近几年来,兰州持续推进雁滩区域综合整治暨、南河新村片区、盐场路片区、兰州东部商圈城市更新项目,去年7月,兰州盐场片区城市更新已完成了摸底工作,直至12月,兰州高新区雁滩园区城市更新项目也已正式启动。与此同时,兰州还在有序推动城关区南砖瓦窑、红泥沟、雁滩片区,七里河老西站片区,安宁区“老三厂”(万里厂、兰飞厂、长风厂)家属院,西固区全域以及福源小镇二期棚户区等重点棚改项目。当然,十四五”期间的棚改计划中也提到,兰州将逐步对全市待改造的28个片区,约2.5万户居民逐步进行棚改安置。其中城关区 45 个项目,七里河区 9 个项目,安宁区 4 个项目,西固区 32 个项目,高新区 2 个项目,兰州新区 1 个项目。去年10月中旬,甘肃省财政厅还发布了2023年第一批甘肃省政府债券发行信息披露文件,其中,棚户区债券项目共涉及7个,共计发行金额10.55亿元,且这7个棚户改造项目,最迟将于今年完成工程施工及验收,并达到交付使用的标准。据相关资料显示:2024年,仅城关区就谋划了棚改项目24个,其改造面积约76万平方米,投资规模高达396亿元……除了城市更新与棚户项目的改造,老旧小区的改造上,兰州也在不断发力。2023年,兰州已改造老旧小区 501个,今年,兰州还将计划改造老旧小区 273 个,直至2025年,兰州全市还将对2112个老旧小区进行改造,其中包括西固片区综合改造项目(西固全域老旧小区改造项目)。就在老旧小区改建的同时,兰州也在同步推进保障房的建设。2024年,仅兰州新区就将新增保障性租赁住房项目3个共2386套。既然该改造的都在改造,且已经在积极推进中了,那拆建计划就也得跟上了。实际上,早在去年9月,兰州就发布了17条措施促进房地产市场发展的措施,其中提到:要全面推行房票安置制度,并鼓励选择货币补偿和房票安置。这就意味着:接下来,兰州在拆迁改造的方式上会更偏向于房屋安置。其实行逻辑就是:拆你的房子,改你的房子,然后给你房票,你有房票买房,开发商也能拿到销售回款,开工盖楼继续循环……也就是说,兰州老城区很大一部分老化严重但地理位置优越的老房子,在不久后,将积极引入房地产开发商进行拆迁,通过拆迁开发,推动城市的更新与发展。如此一来,又能带动多个行业循环起来,不仅让钱流向楼市,增加了大家的购买力,还能帮助兰州楼市去库存,从而刺激其正向循环发展。能肯定的是,城市发展的进程中,人们对居住的房子是永远存在改善需求的,而兰州主城的老房子,也必将面临一轮新的拆改大潮,这样才能给好房子腾出空间,让老房子变成好房子,从而让改善需求,都能有一个去处。更何况,眼下,不仅仅是兰州老城区的房子面临着老化的问题。所有兰州人买的房子,未来都会面临变破、变旧的宿命,因为房子的管道,基础设施等都会随着时间逐渐老化。所以对于普通人来说,无论是何时买房,都要考虑流通性以及持有的时间,避免自己的房屋在价值贬值之后,砸在自己的手里。好在针对这个问题,住建部也已经给出了一个解决的方案,那就是:提高住房建设标准,同时为老房子治病的基本思路。也就是说,接下来,新建房屋的质量提升,以及老旧小区的维护改造,将会同步推进。前阵子,住建部还还大力推动了房屋体检、养老金、保险制度试点,为应对房屋全面“老龄化”未雨绸缪,目前也已有部分城市开始实施了。接下来的兰州,也应该积极推进并完善相关措施,以此促进整个行业以及经济的快速恢复与健康运转。毋庸置疑,新一轮的拆改大潮已经来了,就看之后该怎么走了。作者=指兰针·小芒果版权声明:本文为指兰针原创,未经许可,禁止转载如需授权,联系客服法律顾问= 上海兰迪(兰州)律师事务所·张维林联系电话:181 9800 5777我们一起聊聊观点,讲讲故事

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